Në ditën e parë të muajit gusht, ka hyrë në fuqi ligji i ri Nr. 55/2025 “Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa”, i cili synon të vërë rregull në një vend ku bashkëjetesa në pallate shpesh ka qenë burim konfliktesh.
Mbajtja në gjendje funksionale e një ndërtese nuk është më çështje vullneti apo fqinjësie të mirë, me ligjin e ri, ajo bëhet detyrim i ligjshëm, i kontrolluar, i sanksionuar dhe, në fund, i përmbarueshëm. A është ky një hap përpara drejt një Shqipërie urbane më të organizuar?
Duke nisur që nga mirëmbajtja e ashensorëve e deri tek krijimi i një “libri” digjital, ligji synon të imponojë standarde të reja për administrimin e përditshëm të banesave të përbashkëta. Por më kryesorja është që çdo ndërtesë ku ka më shumë se një pronar nuk mund të jetë më “pa zot”, por duhet të ketë një administrator, individ ose shoqëri të certifikuar nga bashkia dhe një strukturë funksionale të bashkëpronësisë.
Sipas ligjit të ri, çdo hapësirë e përbashkët si shkallët, ashensorët, bodrumet, fasadat apo tarracat, do të regjistrohen si pasuri në bashkëpronësi në dokumentacionin kadastral, duke i dhënë fund abuzimeve dhe interpretimeve të ndryshme mbi pronësinë.
Çfarë sjell ligji i ri?
Ligji vendos detyrime të qarta për të gjitha palët e përfshira: pronarët, administratorët, shoqëritë e administrimit dhe vetë bashkitë. Ligji i ri i jep një rol kyç administratorit të ndërtesës, i cili është përgjegjës për mirëmbajtjen, menaxhimin financiar dhe përfaqësimin ligjor të pallatit, me kontratë të detyrueshme dhe afat trevjeçar. Bashkia, nga ana tjetër, merr një rol më aktiv dhe ka detyrën të certifikojë administratorët, të mbikëqyrë procesin, të përditësojë dokumentacionin e bashkëpronësisë dhe të vendosë gjoba në rast shkeljesh, duke garantuar funksionimin dhe transparencën në jetën komunitare.
Disa nga ndryshimet kyçe që ai sjell:
1. Ashensorët, ventilimi dhe rrjetet kabllore
Nga 1 gushti, çdo ndërtesë duhet të sigurojë mirëmbajtjen periodike të ashensorëve, sistemeve të ngrohjes, ftohjes dhe rrjeteve të komunikimit elektronik. Nëse këto detyra nuk kryhen nga asambleja e banorëve, bashkia ka të drejtë të ndërhyjë dhe të kontraktojë një subjekt tjetër nga një listë të certifikuar.
“Në rast se konstatohet nga bashkia se standardet e administrimit, të parashikuara në pikën 1 të këtij neni, nuk zbatohen brenda afateve të parashikuara, bashkia urdhëron kryerjen e tyre nga një subjekt tjetër i përzgjedhur nga lista e subjekteve që kryejnë këto shërbime. Bashkia krijon dhe përditëson një listë me subjekte që ofrojnë dhe kryejnë shërbimet e renditura në pikën 1 të këtij neni.”-thuhet në nenin 30 të këtij ligji.
Këto shpenzime do t’u faturohen banorëve dhe përbëjnë titull ekzekutiv, që do të thotë, detyrime që mund të përmbarohen me force: “Akti i lëshuar nga bashkia, që përmban shpenzimet për realizimin e shërbimeve nga ana e subjekteve, sipas procedurës së parashikuar në pikën 3 të këtij neni, përbën titull ekzekutiv në kuptimin e shkronjës ‘e’, të nenit 510 të Kodit të Procedurës Civile, dhe ekzekutohet nga zyra e përmbarimit, në ngarkim të bashkëpronarëve, që nuk kanë përmbushur vullnetarisht detyrimin.”
2. Tarifa më të larta për bizneset
Pronarët e njësive që përdoren për qëllime tregtare do të paguajnë tarifa më të larta administrimi, duke pasur parasysh dëmtimin më të shpejtë të hapësirave të përbashkëta dhe përdorimin më intensiv të pajisjeve si ashensorët.
3. Më shumë fuqi për administratorin dhe bashkinë
Në rast vonese pagese nga një pronar, pas tre muajsh mospagesë, administratori ka të drejtë ta afishojë emrin e debitorit në ambientet e përbashkëta.
“Nëse bashkëpronari nuk e ka shlyer pagesën e tarifave të prapambetura as në muajin e tretë, bashkë me kamatat përkatëse, administratori ose shoqëria e administrimit informon me shkrim kryesinë dhe asamblenë e bashkëpronarëve, si dhe afishon në ambientet e ndërtesës listën e bashkëpronarëve që nuk kanë paguar dhe vlerën që detyrohen të paguajnë. Kryesia verifikon dhe përcakton vlerën e detyrimit për pagimin e tarifave të prapambetura dhe kamatëvonesave përkatëse.”, thuhet në ligj.
Pas një viti mospagese, mund të kërkohet vendosja e një kufizimi mbi pronën në Kadastër, duke e bllokuar pronën nga shitja apo dhënia me qira, deri në shlyerjen e detyrimit.
4. Fondi rezervë i detyrueshëm
Çdo ndërtesë do të krijojë një fond rezervë të detyrueshëm, i cili ndahet në:
-Fond emergjence për riparime të menjëhershme;
-Fond për mirëmbajtje të zakonshme dhe përmirësime të mëdha;
-Fond për mbulim të detyrimeve të papaguara.
Në rast shitjeje të apartamentit, depozitat në këtë fond nuk kthehen, por kalojnë tek pronari i ri.
5.Rregulla të reja për ndërhyrje në pamjen e jashtme
Pronari i një njësie nuk mund të ndryshojë fasadën apo të ndërtojë mbi ndërtesë pa miratimin e shumicës së asamblesë. Në rastet e ndërtimeve shtesë, kërkohet miratim nga 75% e pronarëve, për të shmangur keqpërdorimin e pronës së përbashkët.
“Përmirësimet e mëdha ose rinesimet e pronës së përbashkët, siç janë lyerja, mirëmbajtja e fasadës, mirëmbajtja e çatisë, vendosja e sistemeve për ujë të ngrohtë, e sistemeve të ngrohjes apo ftohjes qendrore, e depozitave të ujit, gjeneratorëve, ashensorëve dhe përmirësime të tjera të kësaj natyre, ndërmerren nga asambleja vetëm nëse miratohen nga të paktën 75 për qind e kuotave pjesëmarrëse.”– thotë neni 39 i këtij ligji.
6. Zgjidhja e mosmarrëveshjeve: Jo më gjykata?
Për të shmangur proceset e gjata gjyqësore, ligji krijon një Komitet të Ndërmjetësimit dhe Zgjidhjes së Mosmarrëveshjeve pranë çdo bashkie. Vendimi i këtij komiteti është i detyrueshëm dhe përbën titull ekzekutiv, duke e thjeshtuar zbatimin.
“Komiteti për Ndërmjetësim dhe Zgjidhjen e Mosmarrëveshjeve vendos në lidhje me zgjidhjen e mosmarrëveshjeve brenda 30 (tridhjetë) ditëve nga dita e paraqitjes së kërkesës, në funksion të sigurimit të harmonisë sociale, në përputhje me parashikimet e Kodit Civil dhe të këtij ligji.”, thuhet në nenin 45.
Një “libër” për çdo ndërtesë
Çdo ndërtesë do të ketë një Libër të Bashkëpronësisë digjital, ku regjistrohen të gjitha të dhënat: vendimet e asamblesë, përbërja e kryesisë, mënyra e administrimit, tarifat dhe aktet e ndërhyrjeve. Ky libër do të jetë i aksesueshëm për banorët dhe palët e treta.
Kreditë për rikonstruksion dhe përfshirja e bashkive
Ligji i ri u jep mundësi bashkëpronarëve të marrin kredi për rikonstruksion, nëse 90% e tyre japin miratim.
Po ashtu, bashkia mund të kontribuojë financiarisht, veçanërisht në raste të nevojshme si: përmirësimi i efikasitetit energjetik, përshtatje për persona me aftësi të kufizuara apo restaurimi i ndërtesave në rrugë të frekuentuara.
