Apartamentet luksoze në zonat qendrore në Tiranë po kapin majat, teksa një sërë projektesh luksoze janë në ndërtim. Çmimet po rriten me shpejtësi dhe po arrijnë nivelin e 4,000 euro për metër katror, në projektin e ri që po ndërtohet pranë Presidencës, duke arritur nivelin më të lartë në rajon, sipas të dhënave që raportohen nga Colliers International. Tirana ia ka kaluar edhe Beogradit, që ishte kryeqyteti më i shtrenjtë në rajon, me rreth 3 000 euro/m² për apartamentet Premium. Në Podgoricë, apartamentet kushtojnë maksimumi 2,200 euro/m² dhe në Shkup nuk i kalojnë 2,000 eurot.
Sipas agjencisë Colliers International Albania, që vepron në industrinë e shërbimeve të pasurive të paluajtshme, sipërfaqja totale e parashikuar të ndërtohet gjatë 5 viteve të ardhshme (duke supozuar ecuri normale të ndërtimit) në zonat qendrore të Tiranës (projekte të një shkalle të caktuar) është vlerësuar të jetë rreth 538,000 m².
“Po ndërtohet në mënyrë të frikshme jashtë çdo logjike tregu”, thotë Stela Dhami, partnere menaxhuese e Colliers International. Ajo shton se projektet po ndërmerren pa pasur një koncept të qartë për zhvillimin e logjikshëm të tregut. “Investimet janë të orientuara nga vendndodhja, pa parë potencialet zhvillimore, pasi perceptohet që risku është zero kur është vendndodhje parësore”. Ajo parashikon që brenda dy vitesh të ketë një flluskë, pasi po ndërtohet pa asnjë lloj kriteri.
Arben Dervishi, kryetar i Shoqatës së Ndërtuesve në Tiranë, pohon se për fatin e keq, ndërtuesit në Shqipëri vijojnë që të ndërtojnë në mënyrë empirike dhe pa studime të mirëfillta për kërkesën në tregun e patundshmërisë në Shqipëri.
Sipas Albanian Construction Portal, vetëm në qytetin e Tiranës po zhvillohen 227 projekte ndërtimi, ku pjesën më të madhe e zënë ndërtimet e godinave rezidenciale dhe një pjesë të vogël, projektet e infrastrukturës në qytet. Ndërtuesi Hajredin Fratari thotë se nevojat e tregut parashikojnë një kërkesë prej 1000 deri 1500 apartamente për shitje në vit, e cila plotësohet lehtësisht vetëm nëpërmjet ofertës së dy apo tre projekteve të përmendura më sipër. Ndërsa brenda Unazës shiten mesatarisht 100-150 apartamente premium.
Çmimet në kryeqytet kanë një luhatje të madhe, nga 500-600 euro në periferi në mbi 3000 euro për metër katror në zonat e qendrës. Çmimet janë shënuar rritje të shpejtë vitin e fundit, me 10-30% pas një stanjacioni që pësuan në periudhën e mëparshme, të nxitura si nga rritja e taksave (kryesisht ajo e ndikimit në infrastrukturë), dhe nga oferta e shtuar, teksa sipas operatorëve janë rritur blerjet e apartamenteve në cash.
Sipas Numbeo, aktualisht Tirana është qyteti i dhjetë më i shtrenjtë në Europë nga 103 qytete të marra në shqyrtim për sa i përket çmimet e shtëpive në raport me të ardhurat e qytetarëve, (një indeks që mat përballueshmërinë e blerjes së apartamenteve) duke u renditur krahas qyteteve si Milano, Roma, Parisi, Londra, etj.
Projektet e mëdha në zonat qendrore, sipas Collers, do të dalin në treg me një çmim minimal prej 2,500 euro/m², përveç Rrugës së Kosovarëve, ku çmimet luhaten rreth 1500-2200 euro. Kjo ofertë është tërësisht në kah të kundërt me atë që kërkon tregu dhe me kapacitetin real të ekonomisë shqiptare. Sipas llogaritjeve të Colliers, çmimet nuk kanë sens, teksa sipas vlerësimeve për kthimin nga qiraja (rental yield), çmimi i shitjes është shumë i lartë në raport me të ardhurat që gjenerohen nga qiraja.
Tirana mbetet gjithsesi mes dy kontrasteve, ky çmimet në periferi janë ndër më të lirat në rajon, ndërsa ato për apartamentet luksoze janë bërë tashmë më të shtrenjtat, ndonëse të ardhurat për frymë të shqiptarëve mbetet më të ulëtat në Europë, me 30% të mesatares europiane. (Bosnjë-Hercegovina- 32%; Mali i Zi- 46%; Serbia dhe Maqedonia e kanë nivelin sa 36% të mesatares së BE).
Çmimet në rajon në rënie
Ndryshe nga Shqipëria, rajoni ka shënuar një rënie të çmimeve të apartamenteve.
Në Mal të Zi, sipas Global Property Guide, çmimet e apartamenteve po bien, kryesoisht për shkak të largimit të blerësve rusë. Pas një rritjeje në 2017-n, ka pasur gjithashtu një rënie në banesat rezidenciale. Sipas Zyrës Statistikore të Malit të Zi, çmimet e apartamenteve ranë me 5% në tremujorin e dytë 2018, të përshtatura me inflacionin. Rusët po shesin shtëpitë e pushimit, ndërkohë që ka rënë ndjeshëm kërkesa e tyre për shtëpi të reja. Sipas Colliers Montenegro. Qyteti më i shtrenjtë në mal të Zi për momentin është Bari, duke ia tejkaluar Budvës me një çmim mesatar 1,461 EUR/m2 në tremujorin e dytë 2018. Çmimi mesatar për m² në Podgoricë në tremujorin e dytë ishte rreth 1,116 EUR/m², në Budva 1258 EUR/m² dhe në Niksic 550 EUR/m².
Sipas National Corporation for Mortgage Insurance (NKOSK), që monitoron çmimet e apartamenteve në Serbi, tendenca është në rënie, me përjashtim të Beogradit. Çmimi mesatar i një metri katror në Serbi për hapësirat rezidenciale ishte 878 euro në fund të qershorit 2018. Në kryeqytetin serb, çmimet mesatare variojnë nga vetëm 389 euro në Barajevo në 1,705 euro (mesatarisht) për hapësirën rezidenciale në Savski Venac. Për apartamentet luksoze në zonat më tërheqëse të qytetit, çmimi i një metri katror luhatet mes 2,000 dhe 3,000 euro.
Sipas Global Property Guide, në Shkup, çmimet mesatare të apartamenteve janë mesatarisht rreth 900-1200 euro për metër katror dhe në zonat e tjera janë rreth 23% më të ulëta sesa mesatarja kombëtare që është rreth 800 euro/m2./Monitor.
/G.Kosovari
