Dështimi i shitjes së kolateraleve nga përmbaruesit i ka ngarkuar bankat me administrimin e qindra pronave, duke i kthyer ato në agjenci të mirëfillta imobilare. Shitja e pasurive të paluajtshme me ankand apo me marrëveshje dypalëshe për bankat është bërë kohët e fundit një çështje po aq e rëndësishme sa administrimi i kredive dhe depozitave. Madje kredia, si misioni kryesor bankar, thuajse ka “shteruar” dhe institucionet më të rëndësishme financiare në vend po investohen gjithnjë e më shumë për administrimin dhe shitjen e pronave të lëna peng për huat e pakthyera.
Institucionet financiare ndërkombëtare kanë lajmëruar se fokusimi i bankave në një veprimtari që nuk është në natyrën e tyre do të ishte një rrezik i ri dhe do t’i shfokusonte ato nga qëllimi themelor i ndërmjetësimit financiar.
Të gjitha bankat në web-et e tyre, krahas shërbimeve financiare që ofrojnë për individët dhe bizneset, kanë të atashuara edhe pasuritë e paluajtshme të ofruara për shitje. Banka Raiffeisen, muajin e fundit, ka ofruar një paketë prej 210 pronash në të gjithë vendin për shitje. Shpallje të tilla në web-et përkatëse kanë më së shumti Tirana Bank, Alpha Bank, Banka Kombëtare Tregtare, Societe Generale, etj., por secila nga bankat ka zgjedhur një mënyrë të vetën për të shitur pasurinë e lënë peng.
Kreditë me probleme, sipas të dhënave të nëntorit, ranë në 19.9% ose në vlera neto në rreth 110 miliardë lekë. Në një raportim që qeveria shqiptare ka bërë për Fondin Monetar Ndërkombëtar vitin që shkoi ka pohuar se kredia me probleme është e kolateralizuar në masën 75%.
Në këtë mënyrë, vlera e pronave që bankat duhet të shesin për të mbuluar kreditë me probleme është afërsisht 68 miliardë lekë (rreth 500 milionë euro). Mirëpo kjo shumë duket se po rezulton në një flluskë në momentin e ekzekutimit të tyre për shkak të një mori pengesash që po i çojnë zhvlerësojnë kolateralet nga vlerësimi i bankave deri tek ekzekutimi i tyre nga përmbarimi.
Një problem me shumë influencë është çështja e tregut të pasurive të paluajtshme, informaliteti që e ka mbërthyer atë, mungesa e një indeksi zyrtar të pasurive të paluajtshme, pohoi Shoqata e Bankave në një qëndrim të posaçëm për Monitor.
Ekzekutimi i kolateralit, si hapi i fundit i mbledhjes me forcë të detyrimeve që rrjedhin nga huaja, është një rrugë plot me pengesa, të natyrës legjislative, burokracisë, korrupsionit në gjykata, problemeve të tregut të statusit së pronës etj. Administratori i zyrës përmbarimore EPSA, Gelas Yzo, pohon se ekzekutimi i kolateraleve në Shqipëri po kalon në një terren shumë të vështirë. Vakuumi në legjislacion zvarrit çështjet me vite të tëra, duke e bërë të pamundur shitjen e pronës në ankand. Dështimi i të gjitha hallkave në gjykatë dhe përmbarimit gjithashtu çon pasuritë e paluajtshme në pronësi të bankave.
Falimenti, pengesa e parë
Ligji i falimentit shihet nga përmbaruesit si shkaktari kryesor që pengon shitjen e pronave të lëna peng në banka nga bizneset dhe individët që nuk kanë kthyer kreditë në kohë. Yzo tha se kur kreditorët e këqij çohen në gjykatë nga bankat, ata shpallin falimentin. Këtu fillon zvarritja pa fund. Me ligjin aktual të falimentit, por edhe me projektligjin e ri që është hartuar qysh vitin që shkoi, por nuk është miratuar ende, gjykata përcakton një administrator të ri për subjektin e falimentuar, i cili do të udhëheqë operacionin e likuidimit të kompanisë. Yzo thotë se përcaktimi i administratorit kërkon kohë, çka do përkthehet në kosto të shtuar për bankat dhe përmbaruesit. Por, pas përcaktimit të administratorit, fillon saga e vërtetë e zvarritjes me shumë nonsense. Administratori i ri nis një proces për kompaninë në likuidim dhe përcakton edhe radhën e pronave në shitje, duke e penguar shitjen e objektit që kompania ose individi i falimentuar ka lënë peng në bankë. Përmbaruesit pohojnë se kjo procedurë është jashtë çdo logjike, pasi në momentin kur është dhënë kredia në kontratë, nuk është lënë peng aktiviteti i kompanisë, por vetëm objekti. Përmbaruesit kërkojnë që administratori nuk duhet të pengojë shitjen e pasurive të lëna peng, por praktikat në Shqipëri tregojnë se kjo hallkë në kompaninë e falimentuar aktualisht është pengesa më e madhe për shitjen e shpejtë të pasurive.
Ekspertët e përmbarimit pohojnë se as ligji i ri nuk i jep zgjidhje kësaj pengese. Pasi edhe projektligji thotë se, qëllimi i parandalimit të likuidimit është dhënia e mundësisë debitorit në gjendje vështirësie financiare për ta kapërcyer atë përmes propozimit ndaj kreditorëve të një plani riorganizimi ose marrëveshjeje jashtëgjyqësore për ristrukturimin e borxhit, të miratuar nga gjykata e falimentimit.
Më tej, drafti sqaron se, parandalimi përmes ristrukturimit të borxhit synon mosfillimin e procedurës së falimentimit, ndërsa parandalimi përmes riorganizimit synon parandalimin e fazës për likuidimin e debitorit.
Përdorimi i mjeteve të parandalimit të likuidimit konsiderohet si një mundësi, por jo parakusht për të kaluar në fazën e likuidimit. Por Gelas Yzo pohon se në praktikat e ekzekutimit të kolateraleve, administratori i shoqërisë së falimentuar shihet të jetë një nga pengesat kryesore në nisjes së procesit.
Si manipulohet vlera e pengut
Përcaktimi i vlerës së pronës të lënë peng si kolateral kalon një sërë pengesash me natyrë abuzuese që nga vlerësimi i pronës nga banka, me tej nga përmbaruesi, nga gjykatat dhe më pas pretendimet e zotëruesit e parë.
Zakonisht bankat e njoftojnë përmbaruesin për të nisur ekzekutimin me forcë të detyrimit, duke e shitur pengun pasi të kenë kaluar 90 ditë nga mosshlyerja e kësteve të kredisë.
Në të shumtën e rasteve, bankat preferojnë të presin përtej këtij afati. Përmbaruesit pohojnë se pas 90-ditëshit, kërkesa e bankave mund të vijë edhe me 6 muaj apo një vit vonesë. Në momentin që përmbaruesi merr kërkesën, i drejtohet gjykatës për të zgjidhur konfliktin ndërmjet bankës dhe klientit. Ky hap nuk zgjat më shumë se 20 ditë sipas një ndryshimi që është bërë në Kodin Civil në vitin 2013. Më pas, përmbaruesi i drejtohet një vlerësuesi pronash të licencuar për të përcaktuar një çmim për kolateralin, sipas kushteve të reja të tregut. Por kjo vlerë nuk njihet nga gjykata, e cila nga ana e saj përcakton një ekspert tjetër, për të nxjerrë, sipas saj, vlerën reale të rënë dakord edhe me klientin që do t’i merret prona.
Përmbaruesit pohojnë se, përgjithësisht vlera që përcakton gjykata është së paku 30% më e lartë ose në shumë raste sa dyfishi i vlerës së tregut dhe asaj që pretendon përmbaruesi për ankandin. Duke mbiçmuar objektin ose pronën që do të shitet, gjykata automatikisht e ka nxjerrë atë nga tregu. Asnjë i interesuar për blerjen e saj nuk do të jepte një çmim më të lartë se sa ofron tregu afër pronës në shitje, pohojnë përmbaruesit. Kjo çon në dështimin automatik të ankandit pohojnë ekspertët.
Ekzekutorët e kolateraleve këshillojnë se duhen eliminuar mbivendosjet e vlerësimeve të pronës dhe se duhet të përdoret një metodologji unike për këtë proces, në mënyrë që ankandet të mos zvarriten dhe të mos dështojnë.
Në planin e përbashkët të masave të Bankës së Shqipërisë dhe qeverisë për uljen e kredive me probleme përcaktohen disa ndërhyrje në Kodin e Procedurës Civile, të cilat eliminojnë abuzimet me përcaktimin e vlerës së sendit në ankand.
Plani i Masave përcakton që çmimi në ankand, që zhvillohet nga përmbaruesi gjyqësor, duhet të marrë në konsideratë, çmimet e referencës të caktuara nga organet shtetërore (si një çmim dysheme), dhe çmimin e vlerësuar të kolateralit në momentin e dhënies së kredisë (si një çmim tavan), duke i hequr kështu të drejtën palëve për të ankimuar vendimin e përmbaruesit.
Pretendimi për vlerën nga palët çon pafundësisht në zvarritje, duke lënë procesin peng, ndaj Shoqata e Bankave ka propozuar që pretendimet për vlerën e kolateralit të ndahen veç nga procesi i ekzekutimit. Kjo do të thotë se, nëse përmbarimi e shet në ankand pronën 30% më lirë se pretendimet e zotëruesit të parë, kjo çështje të gjykohet veçmas penguar pa shitjen e pronës.
Banka e Shqipërisë ka propozuar vendosjen e një afati (nga momenti i përfundimit të procesit të ekzekutimit) lidhur me të drejtën e debitorit për paraqitjen e kërkesës për pavlefshmëri. “Të hiqet e drejta për të kërkuar pavlefshmërinë e titullit ekzekutiv për rastin kur debitori pretendon se detyrimi ekziston në një masë më të vogël, duke hequr nga paragrafi i parë i nenit 609 shprehjen “ose ekziston në një masë më të vogël”. Ndërkohë t’i jepet e drejta debitorit që ta kërkojë këtë të drejtë nëpërmjet padisë për shkaktim dëmi”, thuhet në Planin e Masave për reduktimin e NPL-ve. Ekspertët e bankave kanë vërejtur se rishikimi vazhdimisht i proceseve gjyqësore për rivlerësim kolateralesh, pas përfundimit të ekzekutimit në Kodin e Procedurës Civile, nuk është e shprehur në mënyrë të qartë se çfarë ndodh me gjykimin për kundërshtimin e vlerësimit të bërë nga eksperti i caktuar nga përmbaruesi.
Kolateralet probleme me hipoteka
City Park është shembulli më unik që përfaqëson ndërthurjen e së gjithë problematikës që haset gjatë ekzekutimit të kolateralit bankar. Përveç vlerës së madhe të objektit, numrit të madh të kreditorëve, objekti duket se ka probleme me pronësinë. Ekspertët nga sektori i përmbarimit pohojnë se një pjesë e mirë e objektit është ndërtuar pa leje dhe kjo është bërë pengesë edhe për shitjen e pjesës së ligjshme. Kjo, në fakt, është vetëm një nga problematikat, por jo më kryesorja në rastin e City Park.
Përmbaruesi Fabio Isufaj tha se problemet e pronësisë në shumë raste janë faktori kryesor që pengojnë procesin e shitjes. Isufaj pohoi se gjatë punës së tij si përmbarues ka parë shumë raste ku mbi objektet e lëna si kolateral është ndërtuar sërish. Shtesat anësore dhe katet pa leje e bëjnë më të vështirë shitjen e objektit, pasi dokumentet e pronësisë janë të pjesshme.
Fenomene të tilla janë të përhapura edhe në pallatet shumëkatëshe. Ka shumë raste që janë ndërtuar dy-tre kate në pallate mbi lejen e ndërtimit. Këto raste, tha Isufaj, janë kthyer në problematike për përmbarimin, pasi pengojnë shitjen e pjesës së shëndetshme të objektit që ka leje ndërtimi dhe hipotekë.
Problemet e tregut
Kolateralet që kanë likuiditet më të madh janë shtëpitë dhe më pak objektet e bizneseve. Yzo nga EPSA pohon se, shtëpitë e lëna si kolateral kanë ecuri të mirë shitjeje. Por, duke qenë se ekonomia po përjeton një krizë likuiditetesh në vetvete nga rënia kredisë bankare dhe e burimeve të tjera të financimit që vijnë nga puna dhe emigracioni, ka shumë pak të interesuar për të blerë pronat e bizneseve. Objekte të tilla si fabrika, kantina dhe njësi të tjera prodhimi i shërbimi në pronësi të bizneseve që nuk kanë shlyer kreditë është shumë vështirë të shiten pasi nuk ka të interesuar. Yzo thotë se stepja për të blerë objekte me vlera të mëdha lidhet edhe me një gjendje pasigurie që po i karakterizon konsumatorët potencialë.
Faktori njerëzor
Pengesa të natyrës njerëzore, në të shumtën e rasteve, shihen si një nga faktorët më madhorë që çojnë në dështimin e shitjes së kolateralit. Duke qenë se ka raste që është lënë peng vetëm një pjesë e pronës, blerja e saj nga një tjetër person bëhet e vështirë. Shqipëria është një vend i vogël dhe përgjithësisht lidhjet ndërmjet individëve dhe bizneseve me njëri-tjetrin janë të zgjeruara. Në këtë kategori, përfshihet edhe kompleksi Tropikal në Durrës, ku përmbaruesit kanë nxjerrë në shitje vetëm një pjesë të tij. Personat e interesuar për blerjen e këtij objekti, i janë shmangur ankandit për të evituar konfliktet sociale të mëvonshme. Ky faktor vlen edhe për shumë biznese të falimentuara të cilat, “kërcënojnë” blerësit e mundshëm të pronave të tyre, shpjegojnë përmbaruesit.
Përmbaruesit propozojnë
Zgjidhja e ngërçit të ekzekutimit të kolateraleve nuk shihet tek ndryshimi i Kodit të Procedurës Civile dhe as te ligji i ri i falimentit pohojnë përmbaruesit. Administratori i EPSA pohoi se, legjislacioni shqiptar në këtë fushë është tejet e vjetruar dhe nuk i përgjigjet nevojave të kohës. Për më tepër, çështja e ekzekutimit të pengjeve nuk mund të zgjidhet me Kodin Civil. Ai tha se duhet të hartohet dhe miratohet Kodi i Përmbaruesit. Ky rregullim ligjor, tha Yzo, aplikohet edhe në vendet e Europës dhe lehtëson barrierat e gjata të cilat karakterizojnë praktikën shqiptare. Kodi i përmbaruesit është diçka e ngjashme me Gjykatën e Administrative.
Në projektligjin e ri të falimentit, në ankandin që zhvillohet nga përmbaruesi gjyqësor, do të merren në konsideratë çmimet e referencës të caktuara nga organet shtetërore (si një çmim dysheme) dhe çmimi i vlerësuar i kolateralit në momentin e dhënies së kredisë si një çmim tavan, duke u hequr kështu të drejtën palëve për të ankimuar vendimin e përmbaruesi.
Sipas procedurës aktuale, nëse në ankandin e parë nuk është paraqitur asnjë ofrues, atëherë brenda 10 ditëve nga përfundimi i tij përmbaruesi gjyqësor cakton çmimin e ri të sendit, i cili ulet në 50% të vlerës aktuale. Ankandi i dytë për shitjen e sendit zhvillohet jo më vonë se 15 ditë nga data e caktimit të çmimit të ri. Nëse përmbarimi dështon të sigurojë një shitje të suksesshme, atëherë sendi ose objekti kalon në pronësi të bankës.
Zgjidhja sipas planit të masave
1-Vendosja e tarifës së suksesit për përmbaruesit (kombinuar me ndryshime të mundshme në Ligjin për Shërbimin Përmbarimor Privat)
2- Rishikimi i Nenit 609 të Kodit të Procedurës Civile, vendosja e një afati parashkrimi (nga momenti i përfundimit të procesit të ekzekutimit) lidhur me të drejtën e debitorit për paraqitjen e kërkesës për pavlefshmëri ose të hiqet e drejta për të kërkuar pavlefshmërinë e titullit ekzekutiv për rastin kur debitori pretendon se detyrimi ekziston në një masë më të vogël, duke hequr nga paragrafi i parë i nenit 609 shprehjen “ose ekziston në një masë më të vogël”. Ndërkohë t’i jepet e drejta debitorit që ta kërkojë këtë të drejtë nëpërmjet padisë për shkaktim dëmi.
3- Rishikimi i vazhdimit të proceseve gjyqësore për rivlerësim kolateralesh pas përfundimit të ekzekutimit të kolateraleve në Kodin e Procedurës Civile nuk është shprehur në mënyrë eksplicite se çfarë ndodh me gjykimin në lidhje me kundërshtimin e vlerësimit të bërë nga eksperti i caktuar nga përmbaruesi, i cili vazhdon ndërkohë që përfundon ekzekutimi i sendit kolateral.
4- Rishikim i nenit 511 Kodit të Procedurës Civile, në vendimin e lëshimit të urdhrit të ekzekutimit të përcaktohet se nga data e lëshimit të urdhrit të ekzekutimit deri në përmbushjen e detyrimit të parashikuar në të, llogaritet interesi ligjor. 2.5. Kufizimi në K.Pr.C. i së drejtës së kundërshtimit gjyqësisht të çdo njoftimi apo veprimi përmbarimor, si p.sh. të njoftimit vullnetar.
5- Çmimi në ankand – marrja në konsideratë në procesin e ankandit, që zhvillohet nga përmbaruesi gjyqësor, çmimet e referencës të caktuara nga organet shtetërore (si një çmim dysheme), dhe çmimin e vlerësuar të kolateralit në momentin e dhënies së kredisë (si një çmim tavan), duke i hequr të drejtën palëve për të ankimuar vendimin e përmbaruesit.
3 Ndryshime në ligjin nr. 33/2012 “Për regjistrimin e pasurive të paluajtshme” 3.1. Pika 2 e nenit 46 të ligjit, bërja detyruese e regjistrimit të kontratave të sipërmarrjes/porosisë mbi ndërtimet e reja, për të rritur sigurinë e palëve të treta që mund të jenë banka kredituese.
3.2. Në udhëzimin nr. 3, “Për caktimin e kritereve e të procedurave për regjistrimin e lejes së ndërtimit”, në Kreun iI të përcaktohet mundësia dhe detyrimi i subjektit për të regjistruar lejen e ndërtimit brenda një afati të përcaktuar.
3.3. Neni 47 i ligjit – Të rishikohet çështja e regjistrimit të karabinave dhe statusi i mëtejshëm me këtë pasuri, kur kalon në pronësi të një banke kreditore, në përfundim të procedurave përmbarimore. Shqetësuese është pamundësia e transaksioneve me këto pasuri të paluajtshme, çka përbën një ngërç ligjor për bankat kreditore, duke i penalizuar ato për shkak të mospërmbushjes së detyrimeve nga shoqëritë ndërtuese.
Ngërçi i kolateraleve kërkon angazhim të gjerë
Ulja e kredisë me probleme kërkon përfshirjen e institucioneve jashtë çadrës së Bankës së Shqipërisë. Qeveria, me entet e saj, Ministrinë e Drejtësisë, gjykatat, përmbarimin dhe tatimet duhet të përfshihen në lojë. Fondi Monetar Ndërkombëtar, pasi është konsultuar edhe me Bankën e Shqipërisë, ka evidentuar se duhen aplikuar tarifa suksesi për përmbaruesit. Aktualisht aplikohet një komision rreth 7% ndaj përmbaruesve të vlerës së kolateralit të ekzekutuar, por Fondi Monetar Ndërkombëtar ka këshilluar që stimuli të jetë vetëm për rastet e suksesit dhe kjo të jetë një subjekt i negocimit ndërmjet bankave dhe përmbaruesve.
Përveç kësaj, disa nene të Kodit Civil duhet të ndryshohen për të minimizuar keqinterpretime nga gjykatat. Ka raste për çështje të njëjta që gjykatat japin vendime të ndryshme dhe kjo ndodh më së shumti në gjykatat e rretheve.
Banka e Shqipërisë, nga ana e saj, vlerëson se përvoja e deritanishme po tregon që përmirësimet ligjore dhe rregullative për ekzekutimin/administrimin e kolateralit, mënyrën e tatimit të bankave në rastin e fshirjes së kredive nga bilancet e tyre, ristrukturimin e kredive me probleme, kanë nevojë të interpretohen dhe të zbatohen me konsistencë.
Paqartësitë ligjore lidhur me procesin e falimentimit të subjekteve huamarrëse, veçanërisht të evidentuara në rastin e huamarrësve të ekspozuar në më shumë se një bankë, theksojnë nevojën për përmirësime ligjore edhe në këtë drejtim.
Banka e Shqipërisë synon zhvendosjen e portofolit të kredive me probleme nga bankat drejt subjekteve financiare jobankare të specializuara, në formën e shitjes ose të transferimit, por ky proces po specifikohet nga ana e kërkesave rregullative dhe po nxitet përmes formave të ndryshme, për të shmangur pasigurinë ligjore.
Siç mësohet, kompanitë e huaja kanë rritur interesin që të blejnë borxhin me probleme të bankave. Banka e Shqipërisë do t’i licencojë këto subjekte si institucione financiare jo banka.
Por, për të parandaluar përkeqësimin e situatës në të ardhmen, Fondi Monetar i këshillon Bankës së Shqipërisë që të mund të nxisë një mjedis të shëndoshë dhe transparent të kontabilitetit dhe auditimit. BSH do të duhet të inkurajojë praktikat më të forta të raportimit financiar nga huamarrësit më të mëdhenj të korporatave. Në fakt, kjo është pjesa më delikate që synon reforma e re në drejtim të uljes së kredive të këqija.
Disa nga korporatat e mëdha që janë kreditorë të këqij do të duhet të falimentojnë. Por ky do të duket një proces i vështirë për arsye që lidhen me mbështetjen politike që kanë kreditorët e këqij dhe mangësitë e thella që ka aktualisht ligji i falimentit./Monitor
