Një udhëzim i ri i Ministrisë së Drejtësisë përcakton kritere të reja për regjistrimin e lejes së ndërtimit dhe akteve noteriale të lidhura mes ndërtuesve dhe pronarëve të truallit apo blerësve të banesave, që në fazën e karabinasë e deri në përfundim të objektit. Zbardhen etapat se si duhet të veprojnë palët për të bërë regjistrimin e rregullt të lejeve, përmes dokumenteve të dorëzuara sipas afateve të reja, si dhe formularët që duhet të plotësohen e më pas të dorëzohen në hipotekë.
Regjistrimi fillestar
Për të realizuar regjistrimin e lejes ndërtimore apo asaj të zhvillimit, do të jetë organi shtetëror, i cili duhet të çojë ato për në zyrat vendore të regjistrimit të pasurive të paluajtshme brenda një afati 10-ditor, që nga dita kur subjekti pajiset me këtë leje. Pasi miratohet nga Zyra e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme, leja regjistrohet aty brenda 15 ditëve në një regjistër të veçantë. Sipas udhëzimit të ri, në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme duhen dorëzuar një sërë dokumentesh, të tilla si, plani i vendosjes së objektit, projekti arkitektonik i miratuar në lejen e ndërtimit dhe dy formularë (të detyrueshëm për lejet e dhëna, në zbatim të ligjit “Për urbanistikën”). Gjithashtu, në ZRPP duhet depozituar edhe vendimi për lejen e ndërtimit dhe vendimi për shesh-ndërtimin.
Faza e karabinasë
Autoriteti shtetëror duhet të përcjellë për regjistrim në hipotekë kërkesën për regjistrimin e punimeve të reja në fazën e karabinasë brenda 15 ditëve, nga data e pajisjes së subjektit zhvillues me aktin e kontrollit të karabinasë nga bashkia. Për të realizuar regjistrimin e punimeve të reja në të kësaj faze, në ZRPP duhet të dorëzohet dokumenti që konfirmon përfundimin e punimeve të karabinasë, në përputhje me projektin e miratuar në lejen e ndërtimit, vendimi për sheshin e zhvillimit, plani i vendosjes së objektit (akti i kontrollit të piketimit) dhe projekti arkitektonik, i miratuar në lejen e ndërtimit. Gjithashtu, hipoteka kërkon për këtë procedurë edhe vendimet për leje ndërtimi dhe shesh-ndërtimi, si dhe dy formularët që plotësohen si në rastin e regjistrimit të lejes. Regjistrimi për karabinanë ka karakter të përkohshëm dhe është i vlefshëm deri në momentin e regjistrimit përfundimtar të ndërtimit të ri.
Udhëzimi i ri përcakton se, “pas regjistrimit të karabinasë, regjistruesi lëshon dokumente të përkohshme për njësitë e individualizuara të objektit, në favor të subjektit zhvillues, pronarëve të truallit apo blerësve të njësive individuale, që përbëjnë strukturën e regjistruar si karabina”. Dokumentet e përkohshme, të lëshuara, janë të vlefshme vetëm për efekt të kreditimit dhe garantimit të kredive të dhëna nga bankat. Pas kësaj procedure, regjistruesi kryen regjistrimin e akteve noteriale të lidhura para noterit, pa qenë nevoja të paraqitet kërkesë nga subjektet e interesuara, duke bërë, njëkohësisht, transferimin e akteve noteriale dhe akteve të tjera të sipërmarrjes, të lidhura para noterit, të regjistruara nga regjistri i lejes së ndërtimit, në regjistrin e karabinasë. Pasi miratohet regjistrimi i karabinasë, për të lëshohen dokumente të përkohshme, të cilat do të shërbejnë për efekt kreditimi dhe garantimi të kredive të dhëna nga bankat apo subjekte të tjera kredituese. Regjistrimi i karabinasë ka vlerë të përkohshme, deri në regjistrimin përfundimtar të ndërtimit.
Regjistrimi përfundimtar
Kur përfundon objekti, autoriteti shtetëror dërgon në hipotekë konfirmimin zyrtar të përfundimit të punimeve. Në dokumentet shtesë për regjistrimin përfundimtar shërben edhe certifikata e përdorimit, leja e zhvillimit, leja e ndërtimit, procesverbali i kolaudimit, plani i vendosjes së objektit dhe dokumentet e tjera që identifikojnë objektin (projekti, planimetritë e kateve etj). Udhëzimi i ri përcakton se, kur në certifikatë nuk cilësohet investitori, por vetëm ndërtuesi ose zhvilluesit, hipoteka do të marrë për bazë këta të fundit për emrin e regjistrimit. Pasuritë që kanë emër individual sipas akteve noteriale ndërmjet subjekteve porositës dhe ndërtuesit, regjistrohen në emër të ndërtuesit dhe në kartelën e pasurisë të paluajtshme bëhet shënimi përkatës, i vlefshëm deri në dorëzimin e kontratës së shitjes. Në rast se ka konflikt gjyqësor ndërmjet palëve, regjistruesi regjistron kërkesë-padinë. Në rast se nuk ka konflikt gjyqësor, por paraqiten pretendime nga palët, regjistruesi vendos kufizimin e veprimeve dhe orienton palët për zgjidhjen e çështjes në rrugë gjyqësore.
Për regjistrim të lejes
- a) Planvendosja e sheshit
- b) Projekti arkitektonik të miratuar në lejen e ndërtimit.
- c) Formulari nr.2, “Për miratimin e sheshit të ndërtimit”
ç) Formulari nr.4, “Për miratimin e lejes së ndërtimit”
- d) Vendimi për leje ndërtimi
dh)Vendimin për shesh ndërtimi
Regjistrimi i karabinasë
- a) Konfirmimi i përfundimit të punimeve të karabinasë, në përputhje me projektin dhe kushtet urbanistike, të miratuara në lejen e ndërtimit.
- b) Vendimi për sheshin e zhvillimit. Leja e ndërtimit dhe leja e zhvillimit.
ç) Plani i vendosjes së objektit. Akti i kontrollit të piketimit.
- dh) Projekti arkitektonik, i miratuar në lejen e ndërtimit.
- e) Formulari nr. 2, “Për miratimin e sheshit të ndërtimit”.
ë) Formularin nr. 4, “Për miratimin e lejes së ndërtimit”.
- f) Vendimi për leje ndërtimi.
- g) Vendimin për shesh ndërtimi.
Regjistrimi përfundimtar
- a) Konfirmimi zyrtar i përfundimit të punimeve të ndërtimit të objektit
- b) Certifikata e përdorimit
- c) Leja e zhvillimit dhe leja e ndërtimit
- d) Procesverbali i kolaudimit
ç) Plani i vendosjes së objektit
- d) Dokumente të tjera, që individualizojnë njësitë e objektit të ndërtuar (projekti, planimetritë e kateve etj.)
- dh) Aktet noteriale dhe aktet e tjera të porosisë dhe sipërmarrjes, të lidhura para noterit, ndërmjet porositësve dhe subjektit të përcaktuar si investitor në lejen e ndërtimit, të paraqitura nga subjektet e interesuara, nëse ka.
- e) Kontratat noteriale të sipërmarrjes dhe marrëveshje të tjera noteriale, të lidhura ndërmjet pronarëve të truallit dhe investitorit, nëse ka.
ë) Çertifikata e përdorimit.
Neritan Gjergo
