Pse po shtrenjtohen çmimet e apartameteve në Tiranë, faktorët dhe kush po i blen

 Artani dhe Sonila u martuan në 2005-n. Në ato kohë, të dy ishin të punësuar dhe të ardhurat e tyre mujore ishin 120 mijë lekë, kjo ishte një shifër mbi mesataren e pagave të asaj kohe. Me kursimet që kishin nga puna në emigracion, Artani na tregoi se mori një kredi 30 mijë euro, dhe ata blenë një shtëpi me sipërfaqe rreth 100 metra katrorë për 50 mijë euro në një zonë të mirë të Tiranës. Sot, prindër të dy fëmijëve, ata tregojnë se e kanë të pamundur të blejnë të njëjtën shtëpi, edhe pse pagat i kanë rreth 20% më të larta.

“Është e pamundur që të blejmë një shtëpi me çmimet aktuale, pasi kanë prekur majat”, – tregon Sonila. Ata po mendonin se një mënyrë e mirë investimi do të ishte blerja e një shtëpie të dytë dhe ta lëshonin me qira, deri sa fëmijët të rriteshin. Edhe pse ndihen mirë ekonomikisht, ata hoqën dorë shumë shpejt nga kjo ide. Nga 500 euro për metër katror që mesatarisht kushtonte një shtëpi brenda Unazës në 2005-n, sot atë nuk e gjen më lirë se 1100-1200 euro për metër katror.

Si rrjedhojë, një shtëpi sot, me të njëjtën sipërfaqe, kushton 110 mijë euro, ose dyfishin e 13 viteve më parë. Shuma të tilla stepin edhe kreditë. “Bankat nuk financojnë më shumë se 70% të shumës,- rrëfen Artani,- kështu që ne na duhen 30-60 mijë euro kursime për një shtëpi brenda Tiranës”.

Pagat, në kahun tjetër, janë rritur me ritme shumë më të ulëta. Sipas të dhënave zyrtare, rritja reale e pagave në Shqipëri, pas vitit 2013, ka qenë më e vogël se 1%. Në 2016, paga mesatare në Shqipëri pësoi rënie me 0.4%. (Për vitin 2017, INSTAT ka publikuar vetëm ndryshimin e pagave në administratë publike, të cilat u rritën 7%. Paga mesatare në shtet në 2017-n llogaritej 60,500 lekë).

Mirëpo ndryshe ka ndodhur me rritjen e çmimeve të banesave në vend. Sipas të dhënave të “Monitor” ndër vite, në vitin 2003, çmimet mesatare në qendër të Tiranës ishin nga 450-600 euro për metër katror, në Unazë çmimi i apartamenteve luhatej nga 500-550 euro për m².

Sot, çmimet brenda Unazës fillojnë nga 1200 euro/m² dhe shkojnë deri në 3000 euro/m² (zona e Radio Televizionit Shqiptar) ose 3-4 herë më shumë se 13 vjet më parë.

Në vitin 2005, familja e Artanit dhe Sonilës, nëse nga të ardhurat mujore prej 120 mijë lekë, kursente rreth 30% të shumës për blerjen e shtëpisë do t’i duheshin 14 vite për të shlyer shtëpinë 100 metra katrorë, me vlerë rreth 50 mijë euro.

Sot, një shtëpi në qendër të Tiranës kushton mesatarisht 150 mijë euro, apo 20.6 milionë lekë. Edhe pse të ardhurat e Artanit dhe Sonilës janë rritur prej asaj kohe, duke arritur 187 mijë lekë (llogaritur në bazë të rritjes mesatare të pagës që nga 2005-a sipas INSTAT), çiftit i duhen 31 vite për të paguar të gjithë shtëpinë nëse e blejnë sot.

Kush po blen

Një valë ndërtimesh ka përfshirë vitin e fundit kryeqytetin dhe sipas një vëzhgimi të “Monitor”, apartamentet po shiten me shpejtësi. Kjo, së bashku me faktorë të tjerë, si taksa e infrastrukturës dhe ndërtimet më cilësore, po rrisin çmimet, që vetëm në janar u shtrenjtuan me rreth 20%.

Por, kush po blen.

Brenda unazës është e vështirë që të gjesh sipërfaqe të vogla më pak se 100 metra katrorë, ndërsa çmimi është mesatarisht 1500 euro/ m². Ekspertët e financave dhe real estate pohojnë se niveli i pagave në vend dhe shuma mesatare e kredisë që jepet nga bankat nuk e justifikojnë blerjen e apartamenteve të shtrenjta mbi 2000 euro/m² dhe me sipërfaqe të mëdha mbi 100 m², por deri në 1000-1200 euro/m² dhe sipërfaqe të moderuar.

As kredia për individë nuk e justifikon një kërkesë të tillë. Sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë për periudhën janar-dhjetor, huaja e re për kredinë për banesë për individë shënoi një rritje vjetore normale prej 6.7%. Edhe shuma mesatare që japin bankat për individë për një hua për shtëpi, përgjithësisht nuk i kalon 50 mijë euro. Banka llogarit që kësti mujor nuk duhet të kalojë 30% të të ardhurave. P.sh., një familje, me të ardhura 140 mijë lekë, dhe që përballon një këst mujor prej rreth 300 eurosh, nuk mund të marrë më shumë se 50 mijë euro kredi për 20 vjet.

E megjithatë, apartamentet po shiten, siç pohojnë dhe vetë ndërtuesit…

Si u trefishuan çmimet në 13 vjet

Në harkun kohor të 13 viteve, preferencat e njerëzve nuk ndryshojnë, të paktën jo për një qytet sa Tirana. Megjithatë çmimet duket se kanë kapur majat. Zonat më të preferuara për apartamentet e reja janë zona nga ish-Blloku, zona përreth Televizionit Publik Shqiptar dhe Zona e Tiranës së Re, e cila preferohet për banim, pasi është një zonë e qetë. Ndërsa zonat më të shtrenjta janë zona e ish-Bllokut, Pallatet Agimi dhe deri te stadiumi “Dinamo”.

Në vitin 2005, në këto zona, çmimet e apartamenteve varionin nga 750 euro/m² deri në 850 euro/m². Aktualisht, çmimet mesatare për këtë zonë variojnë nga 1800 euro për metër katror deri në 3000 euro. Një individi për të blerë një shtëpi 1+1, do t’i duhen mesatarisht 165 mijë euro, për një shtëpi 2+1 do t’i duhen 236 mijë euro dhe për një shtëpi 3+1 (sipërfaqe 130 m²) do t’i duhen mesatarisht 283 mijë euro. Në zonën e parë përfshihen këto lagje: RTSH; Garda; ish-Blloku; Liqeni Artificial; Gjuhët e Huaja.

Zona e dytë më e preferuar përfshin këto lagje: Rruga e Kosovarëve; Komuna e Parisit; Kopshti Zoologjik; Ambasada Amerikane; ish-Parku Shkolla e Kuqe. Çmimi mesatar në këtë zonë është 1100-1800 euro (te Rruga Kosovarëve) dhe në varësi të sipërfaqes së banesës, një individi do t’i duhen 90 mijë deri në 180 mijë euro.

Zona e tretë përfshin lagjet: Farmacia 10; Porcelan; Liqeni i Thatë; Shkolla e Bashkuar; Kinostudio. Në këto zona, individi mund të blejë një shtëpi në varësi të sipërfaqes nga 60-100 mijë euro.

Për të tjerët me të ardhura më të vogla, alternativa e lirë mbetet periferia (zona e katërt). Ndryshe nga të gjitha zonat e tjera të Tiranës që çmimi ka ardhur në rritje, në periferi po ndodh e kundërta, çmimi po ulet. Sipas statistikave të agjencisë Tirana Real Estate, çmimet mesatare në zonën e Freskut kanë rënë nga çmimi mesatar prej 545 metër katrorë në vitin 2012, në 500 euro në 2017-n. Po ashtu, edhe në zonën e Kasharit. Sipas inxhinieres Xheni Jahja nga Tirana Real Estate, ndryshe nga zonat e qendrës, çmimet e periferisë janë më të paqëndrueshme.

Hajredin Fratari, ndërtues, thotë se aktualisht, kërkesa për të blerë apartamente në periferi vjen nga çiftet e reja dhe ata që banojnë me qira. Kërkohen apartamente të vogla dhe në periferi të Tiranës, ku çmimet variojnë midis 400 dhe 500 euro për metër katror. Ata blejnë kryesisht me ndihmën e bankave.

Në vitin 2005, çmimi i apartamenteve nga njëra zonë në tjetrën ndryshonte nga 20% deri në 40%. Zonat më pak të preferuara sipas arkivës së “Monitor” ishin zonat në periferi të kryeqytetit, por brenda Tiranës historike. Në Unazë dhe brenda saj, çmimi i apartamenteve varionte nga 500-550 euro për m², në Selitë çmimi i apartamenteve ishte 500 euro për m². Çmimi më i ulët i apartamenteve ishte në zonën e Laprakës me 400-430 euro për m².

Kështu, nëse një familje dëshironte të blinte një apartament në kryeqytet 1+1 do t’i duheshim të paktën 30 000-35 000 euro, ndërsa për një apartament 2+1 do t’i duhej të shpenzonte mesatarisht nga 45 000-55 000 euro. Kurse për shtëpitë me 3 dhoma dhe një kuzhinë, çmimi arrinte nga 55 000-85 000 euro.

Pak të ardhura, çmimet më të larta

Në harkun kohor të pesë viteve, raporti çmim-të ardhura është rritur në Shqipëri, sipas të dhënave të publikuara nga Numbeo.

Portali më i madh i të dhënave për kostot në shtete dhe qytete të ndryshme të botës, Numbeo, ndër të tjera publikon edhe treguesit e pasurive të paluajtshme. Treguesi i raportit çmim – të ardhura është matësi kryesor që tregon sa e përballueshme është blerja e një apartamenti në një vend (sa më i ulët ky tregues, aq më mirë).

Në 2012-n, ky tregues ishte 12.5, ndërsa në 2017-n treguesi është 17.2. Sipas të dhënave për shtete të ndryshme në Ballkan dhe në Europë, Shqipëria është vendi me rritjen më të madhe të këtij treguesi, që do të thotë se Shqipëria është vendi me ndryshimin më të madhe të raportit të çmimit me të ardhurat.  Rritja më e shpejtë e çmimeve të apartamenteve, krahasuar me të ardhurat e disponueshme të familjeve, ka qenë shumë herë më e madhe.

Në rajon, e para për sa i përket raportit çmim – të ardhura është kryeqyteti i Serbisë, Beogradi. Megjithatë, në krahasim me vitin 2012, ky tregues ka ardhur në rënie, që do të thotë që ose çmimet e pasurive kanë qenë në rënie, ose të ardhurat e disponueshme të familjeve në Beograd kanë ardhur në rritje.

Ky tregues llogaritet në përgjithësi si raporti i çmimeve mesatare të apartamenteve mesatare me të ardhurat e disponueshme mesatare familjare. Formula supozon dhe përdor:

-të ardhurat neto të disponueshme familjare, siç përcaktohet si 1.5 * paga mesatare neto (50% është marrë përqindja e grave në fuqinë punëtore)

-madhësia mesatare e banesës është 90 metra katrorë

-çmimi për metër katror është mesatare e çmimit mesatar në qendër të qytetit dhe çmimit mesatar në periferi

/Monitor/