Miratohet formula e re për taksimin e pasurive të paluajtshme në rast shitjeje, dukë përfshirë zbritje 1% të vlerës për çdo vit përdorimi, por zbritja nuk do të jetë më shumë se 30% e çmimeve të referencës.
Në zbatim të ligjit të ri “Për tatimin mbi të ardhurat”, Ministria e Financave dhe Ekonomisë dhe agjencia e Kadastrës Shtetërore publikuan në Fletoren zyrtare udhëzimin e përbashkët “Për tatimin mbi të ardhurat nga tjetërsimi i pasurive të paluajtshme”. Udhëzimi hyn në fuqi me fillimin e efekteve të ligjit nr. 29/2023, “Për tatimin mbi të ardhurat”, të ndryshuar.
Udhëzimi përcakton se zbritja prej 1% në vit do të aplikohet për të gjitha llojet e pasurive të paluajtshme, si: apartamentet, dyqanet, parkim të mbuluar dhe bodrume, parkimi të hapur, pishinë e hapur, ambiente sportive të hapura, ndërtimet për veprimtari industriale, si: fabrika, magazina, depo, silos, magazina frigoriferike të produkteve ushqimore, si dhe ndërtimi, që përdoren për bujqësi dhe blegtori, apo veprimtari mbështetëse.
Për të gjitha këto ndërtesa çmimeve të referencës, do t’i zbritet 1% e vlerës për çdo vit të plotë shtesë përdorimi, duke filluar nga data e fitimit të titullit të pronësisë për herë të parë.
“Zbritja prej 1% do të aplikohet për të gjitha llojet e pasurive të paluajtshme të cituara në germat “a” deri në “dh” të kësaj pike. Kjo zbritje nuk duhet të jetë më e madhe se 30% e çmimit të referencës të përcaktuar në aneksin nr. 1 të vendimit të Këshillit të Ministrave nr. 132, datë 7.3.2018, “Për metodologjinë për përcaktimin e vlerës së taksueshme të pasurisë së paluajtshme “ndërtesa”, e bazës së taksës për kategori specifike, natyrën dhe prioritetin e informacionit dhe të dhënave për përcaktimin e bazës së taksës, si dhe të kritereve dhe rregullave për vlerësimin alternativ të detyrimit të taksës”, citohet në udhëzim.
Udhëzimi përcakton se në rastet e shitjes së ndërtesave (përjashtuar apartamentet dhe ndërtimet e përfituara me legalizim) me koeficient amortizimi mbi 50%, vlera e shitjes së pasurisë së paluajtshme për efekt të tatimit do të përcaktohet nga persona të licencuar për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, dhe do të merren parasysh nga ASHK-ja vetëm një herë (për një transaksion të realizuar). Në rastet kur vlera e ndërtesës e vlerësuar nga një ekspert vlerësues i licencuar është më e vogël se gjysma e vlerës e përcaktuar sipas çmimeve referuese, për efekt të vlerës në shitje të pasurisë, merret në konsideratë vlera e përcaktuar nga eksperti vlerësues i licencuar.
Në vijim përcaktohet çmimi referencës në varësi të formës së përdorimit dhe llojit të pasurisë së paluajtshme ndërtesa:
a) Banesat – çmimi i referencës së një banese përcaktohet bazuar në çmimet e referencës të parashikuara në aneksin nr. 1 të vendimit të Këshillit të Ministrave nr. 132, datë 7.3.2018, “Për metodologjinë për përcaktimin e vlerës së taksueshme të pasurisë së paluajtshme “ndërtesa”, e bazës së taksës për kategori specifike, natyrën dhe prioritetin e informacionit dhe të dhënave për përcaktimin e bazës së taksës, si dhe të kritereve dhe rregullave për vlerësimin alternativ të detyrimit të taksës dhe vjetërsinë e ndërtesës. Për apartamentet e banimit në ndërtesat e privatizuara me ligjin nr. 7652, datë 23.12.1992, “Për privatizimin e banesave shtetërore”, i ndryshuar, çmimi për metër katror është 50% e çmimit sipas zonave të tabelës, vetëm në rastin e shitjes së parë. Në këtë rast, zbritja prej 1% e vlerës për çdo vit përdorimi nuk aplikohet.
Shembull nr. 1 – Vlera në shitje e banesës me kontratë shitje
Individi AA i shet individit BB një apartament banimi, i cili ndodhet në qytetin e Tiranës, në njësinë administrative nr. 2, zona 2/4. Ku apartament ka një sipërfaqe prej 75 m2 , dhe viti i fitimit të titullit të pronësisë së kësaj prone për herë të parë është viti 2004. Apartamenti shitet me kontratën e shitjes së datës 20 gusht 2024 dhe vlera totale e shitjes së apartamentit të përcaktuar në kontratë është 7,500,000 lekë. Vlera në shitje Për të përcaktuar vlerën në shitje, gjykojmë mbi llojin e pasurisë që tjetërsohet dhe mbi procesin e tjetërsimit. Duke qenë se kemi të bëjmë me llojin e pronës banesë dhe tjetërsimi i pasurisë ndodh me një kontratë shitje, atëherë për përcaktimin e vlerës në shitje do të krahasojmë çmimin e referencës së apartamentit me vlerën në kontratën e shitjes: * Vlera e apartamentit sipas çmimeve të referencës = 75 m2 * (120,300 lekë/m2 – 1% * 19 vite nga fitimi i titullit të pronësisë për herë të parë * 120,300 lekë/m2 ) = 7,308,225 lekë Duke qenë se vlera sipas kontratës së shitjes është më e madhe se ajo sipas çmimeve të referencës, si vlerë në shitje për llogaritjen e tatimit merret vlera më e madhe pra 7,500,000 lekë (vlera në shitje).
b)Ndërtesë për veprimtari ekonomike – çmimi referencë për m2 sipërfaqe ndërtimi për veprimtari ekonomike tregtimi shërbimi është 1.5 (një pikë pesë) here më i lartë se çmimi i sipërfaqeve të banimit sipas qyteteve. Në këtë kategori, përfshihen edhe njësitë tregtare, ku njëkohësisht realizohen edhe procese të përziera prodhimi, tregtimi apo shërbimi me pakicë. Në zonat që përfshihen në Bashkinë Tiranë, ky koeficient është 2 (dy) herë më i lartë.
Shembull nr. 2 – Vlera në shitje e ndërtesës për veprimtari ekonomike me kontratë shitje
Individi AA, i shet individit BB një dyqan (njësi tregtare), i cili ndodhet në qytetin e Librazhdit. Ky dyqan ka një sipërfaqe prej 60 m2 dhe shitet me kontratën e shitjes në datë 15.02.2024, ku përcaktohet dhe vlera totale e shitjes 3,000,000 lekë. Viti i fitimit të titullit të pronësisë së kësaj prone për herë të parë është viti 2015. Vlera në shitje Për të përcaktuar vlerën në shitje, gjykojmë mbi llojin e pasurisë që tjetërsohet dhe mbi procesin e tjetërsimit. Duke qenë se kemi të bëjmë me llojin e pronës ndërtesë për veprimtari ekonomike dhe tjetërsimi i pasurisë ndodh me një kontratë shitje, atëherë për përcaktimin e vlerës në shitje do të krahasojmë çmimin e referencës së dyqanit me vlerën në kontratën e shitjes: * Vlera e dyqanit (njësisë së tregtimit) sipas çmimeve të referencës = 60 m2 x (44,000 lekë/ m2– 1%* 8 vite nga fitimi i titullit të pronësisë për herë të parë * 44,000 lekë/ m2 ) x 1.5 = 3,643,200 lekë. Duke qenë se vlera sipas çmimeve të referencës është me e madhe se ajo sipas kontratës së shitjes, si vlerë në shitje për llogaritjen e tatimit merret vlera më e madhe pra 3,643,200 lekë (vlera në shitje)
c) Ndërtimi për parkim të mbuluar dhe bodrume – çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimi për parkim të mbuluar dhe bodrume është 70 (shtatëdhjetë) për qind e çmimit të sipërfaqeve të apartamenteve të banimit sipas qyteteve.
ç) Ndërtimi për ambiente parkimi të hapur, pishinë e hapur, ambiente sportive të hapura – çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimi për ambiente parkimi të hapur, pishinë e hapur, ambiente sportive të hapura, të tilla si: fusha futbolli, minifutbolli, basketbolli, volejbolli, tenisi, golfi, pista për gara të ndryshme sportive të atletikës, motorike, garave me kuaj e të tjera të ngjashme me to; porte dhe aeroporte të çdo kategorie, për të gjithë sipërfaqen e shtrirë të ndërtuar që ato zënë, është 30 (tridhjetë) % e çmimit të sipërfaqeve të apartamenteve të banimit sipas qyteteve, ose sipas njësive administrative për Bashkinë Tiranë.
d) Ndërtim i destinuara për veprimtari industriale – çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimi të destinuara për veprimtari industriale, të tilla si: prodhim, përpunim apo magazinim të lëndëve të para, të gjysmëprodukteve apo të produkteve të gatshme industriale, si: fabrika, magazina, depo, silos, magazina frigoriferike të produkteve ushqimore (përjashtuar ato të njësive të tregtimit dhe të shërbimit), si dhe objekte të tjera të ngjashme me to, është 50 (pesëdhjetë) % e çmimit të sipërfaqeve të banesave të zonës përkatëse, sipas qyteteve ose sipas njësive administrative për Bashkinë Tiranë. Në këtë kategori, përfshihen edhe ndërtesat që shërbejnë për veprimtari arsimore jopublike të çdo niveli, si dhe ambientet sportive të mbyllura, përfshirë dhe pishinat e mbyllura.
dh) Ndërtimi, që përdoren për bujqësi dhe blegtori, apo veprimtari mbështetëse – çmimi për metër katror sipërfaqe ndërtimi, që përdoren për bujqësi dhe blegtori, apo veprimtari mbështetëse, si: grumbullim, magazinim dhe ruajtje të produkteve bujqësore dhe blegtorale, është 30 (tridhjetë) për qind e çmimit të sipërfaqeve të banesave të zonës përkatëse, me përjashtim të përpunimit ushqimor.
2.1.2 Në rastin e tjetërsimit të së drejtës së pronësisë mbi tokën, kjo vlerë në shitje, për efekt të llogaritjes së detyrimit tatimor nga tjetërsimi i pasurisë së paluajtshme, do të krahasohet me çmimin për metër katror sipërfaqe, të përcaktuar në hartën e vlerave sipas aktit nënligjor në fuqi në datën e lidhjes së kontratës. Nëse çmimi për metër katror sipërfaqe sipas kontratës së shitjes të tokës, është më i vogël se çmimi për metër katror sipërfaqe, të përcaktuar në hartën e vlerave sipas aktit nënligjor në fuqi në datën e lidhjes së kontratës, për efekt të llogaritjes së tatimit do të merren në konsideratë çmimet sipas hartës së vlerave në fuqi.
Shembull nr. 3 – Vlera në shitje e tjetërsimit të tokës me kontratë shitje
Individi AA ka përfituar 20,000 m2 tokë bujqësore në zonën kadastrale 1271, Bashkia Divjakë, me ligjin nr. 7501, datë 19.7.1991 “Për tokën”, i ndryshuar, me AMTP-në e lëshuar në vitin 1994 (data në AMTP është 2.5.1994). Në kohën e marrjes së tokës, individi AA nuk ka paguar asnjë vlerë në blerje, pasi e ka marrë tokën pa pagesë në bazë të ligjit nr. 7501, datë 19.7.1991. Në vitin 2024, ky person ia shet tokën blerësit BB me kontratën e shitblerjes datë 10.1.2024, me vlerën 7,280,000 lekë. Vlera në shitje Për të përcaktuar vlerën në shitje të tokës bujqësore, krahasojmë çmimin e përcaktuar në hartën e vlerave sipas aktit nënligjor në fuqi në datën e lidhjes së kontratës me vlerën e shitjes të përcaktuar në kontratë. Vlera e tokës bujqësore, sipas hartës së vlerave = 20 000 m2 x 364 lekë/m2 = 7,280,000 lekë Duke qenë se vlera sipas hartës së vlerave është e barabartë me atë sipas kontratës së shitjes, si vlerë në shitje për llogaritjen e tatimit merret vlera sipas kontratës së shitjes 7,280,000 lekë (vlera në shitje).
Vlera në blerje Për të llogaritur çmimin minimal të blerjes së tokës, çmimi i shitjes për 364 lekë/ m2 , pjesëtohet me indeksin e inflacionit sipas vitit përkatës në aneksin nr. 1 bashkëngjitur këtij udhëzimi. Konkretisht, për vitin 1994 indeksi është 3.625. Atëherë, vlera në blerje e pasurisë prej 20 000 m2 është: (20 000 m2 x 364 lekë/ m2 ) : 3.625 = 2,008,276 lekë Tatimi i llogaritur Tatimi që duhet të paguajë shitësi AA është: (vlera në shitje – vlerën në blerje) x 15 % (7,280,000 –2,008,276) x 15 % = 790,759 lekë
2.1.3 Në rast të shitjes njëkohësisht të tokës truall dhe ndërtesës brenda këtij trualli, për efekt të llogaritjes së detyrimit tatimor, do të llogariten veçmas vlera e detyrimit tatimor nga shitja e ndërtesës, dhe vlera e detyrimit tatimor të shitjes së tokës truall. Duke qenë se llogaritja e detyrimit tatimor bëhet më vete, vlera në shitje në këtë rast do të llogaritet më vete për ndërtesën dhe më vete për tokën truall, sipas parashikimeve të paragrafit 2.1.1 për çmimet e referencës për ndërtesat dhe paragrafit 2.1.2 për çmimet sipas hartës së e vlerave për tokën. 2.2 Në rastet e shkëmbimit të pasurisë së paluajtshme, që ndodhin midis individëve si vlerë në shitje do të konsiderohet vlera e pronës që përfitohet nga procesi i shkëmbimit. Kjo vlerë në shitje e pronës, në rastin e ndërtesave do të jetë sipas çmimeve të referencës të parashikuara në paragrafin 2.1.1 dhe në rastin e përfitimit të tokës do të jetë sipas hartës së vlerave të përcaktuar në paragrafin 2.1.2. 2.3 Në rastet e trashëgimisë, dhurimit dhe heqjes dorë nga pasuria, si vlerë në shitje do të konsiderohet vlera më e madhe ndërmjet vlerës nominale dhe vlerës së tregut të pasurisë së paluajtshme. Vlerë nominale e pasurisë së paluajtshme, do të konsiderohet vlera e fundit mbi të cilën është llogaritur tatim pranë organit përgjegjës për regjistrimin e pasurive të paluajtshme. Për ndërtesat në rast se nuk ka një vlerë mbi të cilin është paguar tatim, vlera nominale do të konsiderohet kosto e shfrytëzimit në vitin e regjistrimit të aktit në regjistrin kadastral. Vlera e tregut do të konsiderohet vlera e pasurisë sipas çmimeve të referencës të parashikuar në paragrafin 2.1.1 për ndërtesat dhe në rastin e përfitimit të tokës do të jetë sipas hartës së vlerave sipas parashikimeve të paragrafit 2.1.2.
Raste përjashtimore
3.1 Nuk janë subjekte “të tatimit mbi të ardhurat personale” nga kalimi i së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme: a) sipërmarrësit (ndërtuesit) në fushën e ndërtimit, të regjistruar si biznes në QKB, pavarësisht nga statusi (“person juridik” apo “person fizik tregtar”), të cilët e kanë pjesë të veprimtarisë së tyre ekonomike dhe që ndërtojnë për qëllim shitjeje apo dhënie me qira; b) investitorët në fushën e ndërtimit, të cilët financojnë produktin e ndërtimit me qëllim shitjeje, në rastet kur janë të regjistruar për qëllime biznesi në QKB (janë të pajisur me NIPT) dhe u është caktuar përgjegjësia tatimore.
3.2 Subjektet e përmendura në shkronjat “a” dhe “b”, paragrafi 3.1 më sipër, janë pagues, të: a) taksës vendore mbi kalimin e së drejtës së pronësisë për pasuritë e paluajtshme, sipas parashikimeve në nenin 28, të ligjit nr. 9632, datë 30.10.2006, “Për sistemin e taksave vendore”, të ndryshuar; b) tatimit sipas dispozitave të ligjit nr. 29/2023, “Për tatimin mbi të ardhurat”.
3.3 Me qëllim eliminimin e mundësive për shmangie të tatimit dhe të abuzimit me parimet e ligjit tatimor, paguajnë tatim mbi të ardhurat personale nga kalimi i së drejtës së pronësisë mbi pasuritë e paluajtshme, personat e mëposhtëm: a) investitorët në fushën e ndërtimit, të cilët financojnë produktin e ndërtimit, me qëllim shitjeje në rastet kur nuk janë të regjistruar në QKB dhe në administratën tatimore (nuk janë të pajisur me NIPT) dhe nuk u është caktuar përgjegjësia tatimore; b) personat fizikë tregtarë, të cilët lejen e ndërtimit, të shfrytëzimit/përdorimit dhe regjistrimin e ndërtimeve e përfitojnë në emrin e tyre si individë, pavarësisht se në momentin që fillojnë shitjen e produktit të ndërtimit, pajisen me NIPT, “person fizik” apo pavarësisht se më pas e mbyllin NIPT-in dhe vazhdojnë shitjet po si individë./Monitor
